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北上广深将试点保障房REITs

【铝道】住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs(房地产投资信托基金)试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。

一位权威人士透露，目前北上广深四市初步方案已上交住建部，正在进行较后的定夺与细化。 与市场人士的期望不同，住建部此次试点范围初步定于租赁性保障房，持有型商业不在其中。其目的便是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的 无限 变为 有限 ，有效解决租赁型保障房资贴片ic金短板。

目前，我国租赁性保障房建设资金来源主要是中央财政拨款、10%地方政府土地出让金、住房公积金收益以及地方政府债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等。

按照保障房建设目标， 十二五 期间将建设3600万套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建设总量的40%，约1440万套。据估算，以每套13万至14万元1、首先要检查位移传感器成本计真空阀算，租赁性保障房的建设资金需求将超2万亿元。

租赁性保障房通过资产证券化，可扩宽资金来源渠道，缓解租赁性保障房的建设资金压力。上述权威人士建筑卷扬机介绍，根据此次试点方案，通过设立 特殊目的公司 (SPV)，以对应租赁性保障房项目为主要资产包，通过公募市场募集资金并挂牌交易，完成资产证券化。

资料显示，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外，REITs通过资本市场向公众投资者发行，已是一个较为成熟的投资品种。而在我国，由于起步晚、法律税收以及多部门监管等原因，REITs之路尤为艰辛。

据了解，暂停4年后，2014年REITs发行首现松动。2014年年初，证监会批复中信证券推出首单真正权益型类REITs产品，苏宁以11家门高压断路器店为基础推出REITs产品实现13亿元的税后净收益。随后，中央也给予肯定。9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中便提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。

用益信托研究员帅国让认为，监管层大力推广REITs产品，主要是房地产行业在我国经济复苏中的重要地位决定的。他认为，随着新一轮REITs试点临近，房地产开发企业长期面临的融资难问题有望 改善 。不过，这要解决好其间诸如法律界定、税收优惠等复杂关系。

帅国让表示，按照全球几百只REITs的6%至8%年净收益率为标杆，加上我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等，粗略统计，国内REITs的收益率需要13%至15%才能达到REITs收益的基本要求。 这么高的融资成本，任何一家地产商发行方都无法长期忍受。 他直言，我国若没有相应的免税政策出台，REITs将无法得到规模化发展。